“Los pactos que no descansan en la espada no son más que palabras, sin fuerza para proteger al hombre, en modo alguno”
Thomas Hobbes
Por Ernesto Acero C.
El pasado 4 de abril de 2023, fue publicada en el Periódico Oficial del Gobierno del Estado, la Ley de Fraccionamientos y Acciones de Urbanización del Estado de Nayarit. Se trata de un cuerpo normativo promovido por el Gobernador Miguel Ángel Navarro Quintero, imperiosamente necesario y pertinente dada la local historia dramática y repulsiva de fraudes inmobiliarios. La expansión de la zona urbana ha sido gobernada por la “mano invisible” y eso ha hecho invisible el desarrollo urbano. Naturalmente que esta disposición no acabará de un plumazo con las prácticas que dañan el más esencial de los patrimonios de las personas, de las familias.
Uno de los crímenes más atroces, más repugnantes, es el que se manifiesta cuando a una persona que sueña con tener su propia casa, se le despoja del poco dinero del que dispone, del producto de un enorme esfuerzo y de privaciones personales y familiares. Esa historia criminal, es una constante en el estado, pero, sobre todo en Tepic, la capital.
Los fraudes en materia patrimonial en este caso, van acompañados por graves consecuencias para los ayuntamientos, para el gobierno del estado, de la federación y del desarrollo urbano de los asentamientos humanos. La ley plantea como objetivos, el establecimiento de normas para la regulación, control, vigilancia, autorización y transformación de inmuebles en fraccionamientos, división, subdivisión, fusión, segregación, lotificación, relotificación. Asimismo, propone definir sus características y las especificaciones generales para las obras y acciones de urbanización de los mismos. Se plantea determinar las bases conforme a las cuales el Gobierno del Estado y los Ayuntamientos ejercerán sus atribuciones en esas materias, así como los mecanismos necesarios de concertación y coordinación.
En ese orden de ideas, a partir de lo dispuesto en la Ley de Fraccionamientos, se propone fijar los procedimientos y requisitos a que se sujetará la solicitud y autorización de las diversas acciones urbanización materia de esta ley y establecer las disposiciones y mecanismos de verificación, control y sanción.
Aquí se pueden sentar las bases para que los nayaritas veamos nacer una nueva era en materia de vivienda. Esta, el lugar donde pueden habitar las personas, es el principal patrimonio material básico, elemental, de una familia. Con esa aspiración de vida, miles de nayaritas han sido víctimas de fraudes, una y otra vez. Las invasiones, que han alimentado carreras “políticas”, son parte de la historia del “desarrollo urbano” de la capital del estado, aunque también de otras partes del estado.
Los fraudes con la venta de terrenos que nunca son entregados, han afectado a miles de nayaritas. De esa manera, se ponen en venta terrenos que suelen ser denominados “desarrollos sociales progresivos”, que son pagados en parcialidades, son llevados ante las autoridades jurisdiccionales donde las inversiones de las familias se convierten en cuentas impagables. La figura de “desarrollo social progresivo”, es la pistola con la que los fraudulentos apuntan a la necesidad de vivienda de miles de personas.
Invasiones innumerables, fraudes inmobiliarios y lotificación realizada con criterios ejidales, han impedido que la ciudad crezca de manera armónica. La ciudad de Tepic se ha expandido sin el acompañamiento de las autoridades. La demanda de suelo para vivienda nunca ha sido atendida por autoridades y las soluciones han sido prácticamente de origen providencial.
En su momento, dada la ausencia de políticas gubernamentales en materia de vivienda, se multiplicaron las acciones de invasión de predios. Así nacieron colonias como la Independencia, la 2 de Agosto, la Sandino y muchas más. Esas invasiones se registraron durante dos gobiernos, principalmente: el de Emilio González Parra y el de Celso Delgado Ramírez. Entre las invasiones que han creado más amenazas para la ciudad, es la de los zanjones, donde se ha construido vivienda. Esas invasiones han cerrado el paso a los flujos de agua pluvial, con lo que se originan en buena parte las inundaciones de la ciudad de Tepic.
La única respuesta que en su momento provino del gobierno estatal, fue la creación de la zona denominada “Las Canteras”, durante el mandato de don Antonio Echevarría Domínguez. El desarrollo de esa parte de la ciudad, de proporciones explosivas, deja entrever la enorme necesidad de oferta de vivienda.
Un vistazo a ojo de pájaro al contexto local en materia de vivienda, nos permite hacernos una idea de la frustrada demanda habitacional, sobre todo en la capital del estado, en Tepic. Según datos de INEGI (2020), en Nayarit existen 361 mil 270 viviendas, para una población cercana al millón 250 habitantes.
El número de viviendas registradas en Tepic, es de 126 mil 186 unidades. La población de Tepic es de 425 mil 924 personas (el 35% del total del estado, misma fuente). Conforme a estos datos, en Tepic se concentra el 35 de la población y el 35 por ciento de la vivienda disponible.
Si partimos de un elemental análisis desde el supuesto de que una familia promedio se integra por cuatro personas, luego entonces la necesidad de vivienda en la capital ascendería a menos de 110 mil unidades. Si en la capital se registra la presencia de 126 mil 186 casas-habitación, entonces “sobrarían” unas 20 mil viviendas en Tepic. Solamente que ese indicador no considera que, en Tepic, una de las actividades más socorridas por los propietarios de dinero, es el del alquiler de casas habitación. De esa manera, en Tepic existe una pequeña élite que posee decenas o cientos de casas bajo su propiedad.
No es “malo” que algunas personas posean innumerables propiedades. Lo que sí es “malo” es que, junto con la concentración de propiedades en unas cuantas manos, esta coexista con un amplio sector de la población que carece de una vivienda con las áreas más elementales para vivir (una habitación, un área de usos múltiples, un baño, etc.). Es ofensivo socialmente, el hecho que describe otro número, el de las viviendas deshabitadas o de uso temporal, que asciende en el estado a las 121 mil 314 unidades (el 25.1% de las viviendas que hay en la entidad).
Miles, si no decenas de miles de nayaritas, de personas de todas las edades, pero de manera sobresaliente personas jóvenes, carecen de una vivienda. Esa condición empeora con la presencia de bandas de malhechores que se organizan con la finalidad de despojar de dinero a personas que buscan resolver su problema de vivienda.
[Una breve digresión. La satisfacción de necesidades primarias, como la de la vivienda, al menos en Tepic, no puede dejarse en manos de la “mano invisible” de Adam Smith. En el resto del mundo, ¡quién sabe! El individualismo elogiado por el autor de “La riqueza de las naciones”, no aplica por la evidencia sobrada de su ineficacia. El Estado debe contribuir a la equidistribución y a garantizar un mínimo de bienestar para todos. En Tepic, la “mano invisible” se encuentra tras las rejas, prófuga y ha dejado una estela de daños de proporciones sociales inaceptable. Los leviatanes andan sueltos. Ahí es donde procede la tesis del Gobernador Navarro, de lo que debe ser un “Gobierno con Perspectiva Social”].
La necesidad de un patrimonio habitacional, de miles de nayaritas, es lo que justifica la aprobación de la Ley de Fraccionamientos. Esta norma, sin duda podría contribuir a promover la certidumbre para los adquirientes de una vivienda (demanda) y de seguridad jurídica para quienes invierten en la materia (oferta). Esperemos que esta ley no se convierta en letra muerta, como otras normas difuntas y a la vez insepultas que tienen retacada de textos legislativos, la fosa común de la legalidad. Una ley que no cambie las condiciones de vida de una sociedad, no sirve pa’ nada.